Правовые основания расторжения договора аренды недвижимости

При использовании земельного участка на праве аренды, закон предусматривает возможность для досрочного прекращения договорных отношений. Чтобы такое событие не стало неожиданностью, необходимо обладать правосознанием в этой сфере.

Причины для расторжения
В силу общих положений, договорные условия возможно изменить, а исполнение договора прекратить при достижении соглашения между сторонами.
Документ, изменяющий или расторгающий указанный договор аренды, составляется в таком же порядке и в виде, что и сама сделка.

При передаче земли в аренду, договор в обязательном порядке подлежит составлению в письменном виде, при условии его заключения более чем на 1 год, а также если стороной выступает организация (срок заключения роли не играет).

Соответственно, изменения договора или его расторжение осуществляется на основании письменно составленного соглашения, которое надлежит подписать арендодателю и арендатору.
Земельный закон устанавливает ряд оснований для расторжения договора. В частности, к ним можно отнести следующее:
1. По соглашению сторон договора.
2. Ввиду существенных нарушений договорных условий.
3. Односторонний отказ от исполнения договора любой стороной.
4. Иные законные основания, не связанные с существенными нарушениями условий договора.

Подробнее остановимся на первом основании.
В силу положений земельного законодательства, правоотношения, связанные с использованием земли на праве аренды могут быть расторгнуты по согласию арендодателя и арендатора. Данный способ, пожалуй, является самым популярным, так как составление соглашения не занимает много времени, а подготавливается оно довольно просто. Подробнее - https://veritasjus.com/urist-po-nedvijimosti-zhilishhnye-spory-i-dela/

Структура соглашения
Стороны, принявшие решение о расторжении договора, оформляют соглашение, которое должно в себе содержать следующую информацию:
- название документа (дополнительное соглашение, соглашение и т.д.);
- место и дату его заключения, при необходимости номер;
- данные о лицах, заключивших соглашение или о представителях, с указанием на уполномочивающие документы;
- полная информация о том, какой договор подлежит расторжению;
- причины для прекращения договорных отношений. Как правило, указывается, что стороны приняли решение по обоюдному согласию расторгнуть договор без указания конкретных -обстоятельств. Но если имеет значение можно указать, что договор расторгнут ввиду продажи земельного надела или отсутствия возможности дальнейшего использования;
- на каких условиях расторгается договор (срок передачи земельного участка арендодателю). Выплачивается компенсация арендатору или арендуемый участок надлежит привести в состояние пригодное для использования;
- ссылка на то, что стороны не имеют претензий по обязательствам договора;
- в случае излишне уплаченной суммы арендной платы, в соглашении необходимо отразить условия её возврата арендатору;
- информация о том, что соглашение заключено в двух экземплярах;
- контактные данные участников соглашения.

Возврат исполненного
В силу ГК РФ стороны договора не имеют права предъявлять требования о возвращении исполненного по договору предмета (обязательства) до внесения в договор соответствующих изменений или до расторжения. Между тем в случае принятия одной из сторон исполнения обязательства и не исполнившего его или исполнившего не в полной мере, другая сторона вправе затребовать возврата неосновательного обогащения. К примеру, арендатор получил от арендодателя аванс для проведения подрядных работ, а к работам в оговоренные сроки не приступил. Исключением являются обстоятельства, отражённые в договоре либо если иные положения, содержатся в другом законе.

При этом последствия неосновательного обогащения и соответственно требованию о возврате возможно применить в случаях:
- имущество и обязательства исполнения представлены по договору до его расторжения;
- при разделе объекта обязательств его размеры будут являться равноценными.
При других обстоятельствах, в связи с нарушением равноценности предоставленных обязательств ввиду неисполнения или некачественного их исполнения стороной, другая сторона, может претендовать на возврат переданного имущества в размере нарушения согласованной равноценности.

Правоотношения, возникающие в связи с арендой весьма специфичные и наделяют правом возврата непосредственно арендодателя. В свою очередь арендатор, как правило, может вернуть только деньги, так как возврат имущества по договору аренды осуществляется на основании отдельных положений гражданского законодательства, не связанных с неосновательным обогащением.
С учётом изложенного необходимо иметь в виду, что, расторгая договор, арендатор не может предъявлять требования по возврату платежей, внесенных за периоды использования арендуемого объекта, потому что имущество, предоставленное сторонами будет являться равноценным. Но если перед расторжением договора аренды, арендатор вносит арендные платежи на будущий срок, он может потребовать возврата этой платы, если условия договора не предусматривают иной порядок.
Сторонами могут быть предусмотрены в соглашении о расторжении условия, обязывающие арендатора произвести возврат авансовых платежей с учётом вычета арендной платы в период использования имущества до прекращения исполнения договора. Подробнее - https://veritasjus.com/urist-po-nedvijimosti-zhilishhnye-spory-i-dela/

Момент расторжения договора по соглашению
В силу особенностей положений ст. 453 ГК РФ, в соглашении целесообразно отразить конкретное число или действия, предусматривающие дату расторжения договора. К примеру, в соглашении можно прописать, что договор аренды земельного участка расторгнут с момента подписания, либо с даты заключения соглашения.
При соблюдении указанных условий договор будет считаться расторгнутым с момента составления и подписания сторонами соглашения.

В судебной практике возникает немало споров относительно того, с какой даты договор будет считаться расторгнутым, если он прошёл государственную регистрацию.
На этот счёт можно выделить две позиции, которые придерживаются суды.
1. Зарегистрированный договор аренды, считается расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.
2. Со дня государственной регистрации указанного соглашения.
Так как судебная практика по данному вопросу сложилась неоднозначно, к рассмотрению каждого дела необходимо подходить индивидуально и учитывать все обстоятельства. Для благоприятного исхода рассмотрения дела целесообразно заручиться поддержкой опытного юриста, в связи с тем, что в этой категории дел имеются тонкости, в которых может разобраться только специалист.

Подведение итогов
Познания о правах и обязанностях, связанных с использованием земли по договору аренды, помогут правильно составить соглашение о расторжении такого договора и предусмотреть возможные подводные камни, которые могут возникнуть в дальнейшем как для арендатора, так и для арендодателя. Правильно заключенное соглашение позволит избежать денежных потерь в случае возникновения спора.

При возникновении правовых вопрос касательно аренды земельного участка, коммерческой недвижимости, жилой недвижимости, сельхозугодий обращайтесь в Консальтинговое агентство "ВЭРИТАС ЮС" www.veritasjus.com или звоните + 7 499 755 95 85.



Поделиться?